Hamshahri corpus document

DOC ID : H-811102-59778S2

Date of Document: 2003-01-22

ضرورت نظارت حقوقي بر معاملات ملكي * براساس قانون تجارت فعاليت بنگاههاي، معاملات ملكي تجاري است و به تبع آن متصديان محترم اين دفاتر تاجر محسوب مي شوند * دلال شخصي است كه يا معامله به وساطت او منعقد مي شود يا براي كسي كه مي خواهد معامله اي نمايدبه دنبال طرف [معامله ] مي گردد امروزه در كشور ما واژه مسكن موضوعات و معضلات متعدد و متفاوتي را به اذهان متبادر به مي نمايد همين دليل متخصصين بنا به تجربه، طرح بحثي در اين زمينه را بر خود واجب دانسته و از منظري حق ورود يافته اند، تا جايي كه اخيرا موضوع بخشي از مقالات روزنامه ها همه روزه به اين مبحث اختصاص يافته است. مناظري چون فروش تراكم، نحوه ايمن و مقاوم سازي، نظارت بر ساخت و سازها، اعطاي وام هاي بانكي به صورت خرد و كلان، توسط كارشناسان مورد بررسي قرار گرفته است. اما موضوع بحث حاضر راجع به بخش ديگري از مقوله مسكن بوده كه بنا به حرفه، ناشي از دغدغه خاطر نگارنده است و خود شامل چگونگي و نحوه انعقاد قراردادهاي مربوط به مسكن مي باشد. بنا به تاييد عرف هم اكنون شاهد تاسيس انبوه دفاتري در سطح شهرها، بالاخص شهرهاي بزرگ هستيم كه تحت عنوان بنگاه هاي معاملات ملكي به فعاليت مشغول مي باشند و بالطبع تنظيم هرگونه قرارداد راجع به مسكن اصولا توسط متصديان و گاه كاركنان اين مراجع صورت بنا مي پذيرد به همين اصل و به جهت حساسيت موضوع و نحوه عملكرد اين عزيزان يادآوري چند نكته ضروري مي نمايد. بنگاه معاملات ملكي دفتر تجاري است اولا: بنا به نص بند ( ) 2 ماده ( ) 2 قانون تجارت فعاليت بنگاه هاي معاملات ملكي تجاري است و به تبع آن متصديان محترم اين دفاتر تاجر محسوب مي شوند و اهم تكاليف تاجر در قانون بر اين عزيزان نيز مترتب مي شود. اين در حالي است كه خود معامله به لحاظ موضوعي، چون شامل اموال غيرمنقول مي باشد، تجاري به حساب نمي آيد. ذكر اين مقدمه بدين جهت لازم است كه پذيرفته شود قانون تجارت بر نحوه عملكرد و فعاليت متصديان بنگاه ها نظارت داشته و قواعدي را در اين خصوص بيان و شخص دلال را به لحاظ فعاليت تجاري ملزم به رعايت اصول و شرايطي مي نمايد. اطلاق لفظ دلال بر متصديان بنگاه هاي مذكور بنا به تعريفي قانوني است; يعني دلال شخصي است كه يا معامله به وساطت او منعقد مي شود يا براي كسي كه مي خواهد معامله اي نمايد، به دنبال طرف معامله مي گردد. از شرايط دلالي داشتن محلي براي فعاليت و دفتري جهت ثبت كليه معاملات مي باشد. همچنين دلال مي بايست در كمال صداقت تمام شرايط و اطلاعات خويش در خصوص موضوع معامله را بيان نموده و ساير شرايط اختصاصي از جمله تضمين منافع طرفين را مورد توجه خويش قرار دهد; هرچند از طرف يكي از متعاملين به انجام معامله مجاز شده باشد. اين مسئوليت در مواردي كه دلال خود ذي نفع آن معامله باشد به نحو اكيد و شديدي مورد تصريح قانون قرار گرفته است. بديهي است عدم رعايت عمدي يا سهوي هر يك از مصاديق و ساير تكاليف قانوني برحسب مورد دلال را مستوجب مسئوليت كيفري و يا مدني خواهد نمود. مزيت قرارداد مكتوب ثانيا: هر چند در متن قانون الزامي براي اين كه دلال مي بايست شرايط معامله را خود تعيين و پيشنهاد نمايد وجود ندارد، اما مرسوم بوده و هست كه در ضمن مراجعه با يك سري فرم هاي چاپي مواجه مي شويم كه سابق بر اين بر اساس سليقه توسط متصديان تنظيم و پيش روي طرفين قرار مي گرفت و امروزه در فرمي نسبتا واحد به متعاملين ابراز و در اختيار قرار مي گيرد. به ديده تجربه، مراجعين در بدو امر بنا به اطمينان از يك سو و عدم دسترسي يا اطلاع نسبت به حقوق و تكاليف قانوني خود از سوي ديگر نوعا با مشاهده فرم هاي چاپ شده و بعضا قرائت متصدي، الزام وجداني در تاييد و امضاي مفاد آن احساس مي نمايند. اين مهم در حالي است كه هر توافق از دو بخش عمده اعم از نحوه انعقاد و اجراي تعهدات ناشي از آن تشكيل مي شود و مهم تر آن كه اصولا بخش دوم تا حدود زيادي منوط به بخش اول يعني چگونگي انعقاد مي باشد. اثبات هر يك از دو بخش فوق در توافقات مكتوب سهل تر از نوع شفاهي آن اگرچه مي باشد به زعم نگارنده قول و ارزش تعهدات و شروط شفاهي در بخش معاملات شرعا و قانونا مورد تاييد و تاكيد قرار گرفته است (المومنون عند شروطهم ) اما، نكته در اين است كه در عصر حاضر به لحاظ پيچيدگي و تنوع روابط حقوقي، تبادل اسناد در جوامع امروزي مورد وفاق بيشتري قرار گرفته است. همچنين لحاظ و داخل نمودن علم در جوامع مترقي و مدرن به عنوان يك اصل ضروري و منطقي به نحو انكارناپذيري مورد تاييد قوانين در بخش اثباتي (آيين دادرسي ) بوده و مورد تاكيد قانونگذاران نيز قرار گرفته است. نظارت بر معاملات ملكي ثالثا: نظر به نحوه احراز صلاحيت جهت اعطاي مجوز تاسيس بنگاه هاي معاملات ملكي و ميزان التزام عملي متصديان و اشراف نسبي آنان به موضوعات حقوقي و با لحاظ قواعدي كه در دو نكته فوق بدان اشاره شده وجود خلا عميقي از حيث نحوه انعقاد به عنوان مقدمه لازم الاجراي كامل تعهدات در بخش تنظيم قراردادها را روشن تر مي سازد. به همين دليل صرف تهيه فرم هاي چاپي نسبتا واحد به مثابه در اختيار گذاردن نوعي چراغ در تاريكي براي جمع رهگذري را مي ماند كه نقشه مقصد و راه هاي ايصال بدان را در اختيار نداشته باشند، بنا به فرض اخير و با عنايت به فراگير بودن بحث مسكن لزوم لحاظ جوانب ديگر در جهت جلوگيري از عواقب سوء ناشي از عدم رعايت مسايل بسيار دقيق و فني حقوقي، ما را به تجديد نظري جدي در نحوه اعطاي مجوز و يا نظارت بر اعمال اين صنف رهنمون چرا مي نمايد كه اصل حاكميت اراده اقتضا دارد، طرفين با رعايت شرايط عمومي معاملات بتوانند تا آنجايي كه مخالف صريح قوانين و يا نظم عمومي و اخلاق حسنه نباشد، توافق نموده و اقدام به انعقاد معامله براساس ظرفيت هاي بالفعل مادي و معنوي خويش بنمايند. اين خود ضرورت نظارت في المجلس حقوقي بر چگونگي تحقق و جهت راهنمايي و لحاظ اين ظرفيت ها در حد جواز قانوني را توسط يك حقوقدان تبيين و تثبيت مي نمايد (العقود تابعه المقصود ). جلوگيري از ابطال قراردادها رابعا: يقينا انتظار به حقي است كه نظارت بر استعمال الفاظي چون بيع، اجازه، صلح ( عين، منفعت ) شركت، امانت عاريه، وديعه، قرض الحسنه، تسليم، تحويل، تخليه، تقسيم، تفكيك، افراز و صدها لفظ ديگر كه گاه در غير ما وضع له به كار گرفته مي شود، توسط شخصي صورت مي پذيرد كه از آن مطلع باشد. نگارنده نقش تجربه صرف را در فعاليت متصديان ناديده فرض ننموده، اما معتقد است حرمت حكيم در امر طبابت به تصديق علم و عقل، نافي تخصص پزشك در همان فن نخواهد بود، زيرا اگر تجربه آميخته با علم نباشد و يا نشود، نه ماندگار است و نه كارساز. زيرا لحاظ فن و تخصص در موضوع مورد بحث به مثابه آمپولي است كه جهت درمان تن تبدار جامعه مستحق سلامتمان بايد تزريق شود. مگر اينكه زحمت و درد و تلخي دارو را موجب عذر تزريق و مصرف دارو بدانيم، چرا كه استعمال صحيح هر واژه در علم حقوق حكم دارو بر روابط حقوقي و حتي اخلاقي جامعه را داشته و در نقطه مقابل به كار بردن نادرست هر واژه، زهري است سهمگين كه موجبات ورود لطمات سترگي بر پيكر روابط مادي و معنوي افراد جامعه را فراهم مي آورد. همچنين در علم حقوق شكل واژه ها است كه ماهيت و حقوقي را مي آفرينند يا مي ستانند. اميد است با رعايت اين مقوله، يعني ورود و آشتي حقوق با اين بخش اسباب كاهش حجم عظيمي از پرونده هاي محاكم در آتيه فراهم و عوارض ناشي از ابهام، اجمال، نقص يا سكوت و گاه ابطال قراردادها در شكل كنوني جلوگيري شده و به اين وسيله هم زمينه تحقق بيش از پيش حقوق خصوصي افراد و هم نظم و امنيت اجتماعي برقرار شود. نظر نگارنده بر اين نيست كه يك شبه ره صد ساله طي كنيم، اما سخت معتقد است كه امروزه در جامعه ما نقش پيشگيرانه علم حقوق در جلوگيري از بروز مناقشات در بخش هاي مختلف از قبيل اقتصادي، سياسي، اجتماعي و بالاخص تجاري اگر نه كاملا مغفول كه لااقل مضعوف و معطوف و معاذيري بعضا غير موجه و غيرمرتبط منوط شده است. چرا كه با كمي غور و تفحص در متون ديني و همچنين با مراجعه به مراجع قضايي ضمن اذعان به اهميت شرعي و عقلي، لااقل به لحاظ نياز مبرم عرفي و برقراري نظم عمومي در مناسبات خويش دست نوازشي از روي محبت بر سر يتيم مستحقي به نام حقوق هم بكشيم. ان شاءالله. علي موسايي حقوقدان، عكس: مجتبي جانبخش