Hamshahri corpus document

DOC ID : H-810129-54816S12

Date of Document: 2002-04-18

آيا حباب مسكن؟ مي تركد افزايش قيمت زمين و مسكن در كشور به ويژه شهرهاي بزرگ و خصوصا تهران طي چند سال گذشته سير نجومي داشته است. اكنون نيز در پرتو بحثهاي مربوط به فروش تراكم، فرصت طلبان اين بازار بر داغي هرچه بيشتر آن دامن مي زنند. اين وضعيت، در كنار همه نگراني هايي كه براي متقاضيان مسكن كه عمدتا قشر جوان جامعه هستند و نيز مسئولان مربوطه ايجاد كرده، با يك پرسش اساسي همراه گشته است: سرانجام اين وضعيت چه خواهد؟ شد آيا حباب مسكن خواهد؟ تركيد واژه حباب و اصطلاح هاي اقتصاد حبابها و تركيدن حباب در ادبيات اقتصادي جهان طي يك دهه گذشته رواج زيادي يافته است. اين اصطلاح ها عمدتا از وضعيت اقتصاد ژاپن و سقوط شديد بهاي زمين، مسكن و قيمت سهام بورس در ژاپن سال هاي پاياني دهه 1980 نشات گرفته است. در نيمه دوم دهه 1980 به دليل افزايش ارزش برابري ين در برابر دلار قيمت كالاهاي صادراتي ژاپن افزايش يافت و در نتيجه آن ميزان رقابت پذيري آنها در بازارهاي جهاني به شدت افول در كرد پي اين رويداد، دولت ژاپن با اتخاذ سياست هاي مختلف به دنبال افزايش تقاضاي داخلي در اقتصاد آن كشور بود كه درنهايت به بورس بازي شديد در بخش املاك و بازار سهام منجر شد. طي سال هاي 1988 و 1989 ميزان سرمايه گذاري در سهام شركت ها به اوج خود رسيد. با افزايش قيمت سهام، حجم انتشار اوراق قرضه جديد به منظور تامين منابع مالي لازم براي شركت ها نيز افزايش يافت. در چنين وضعيتي شاخص اصلي سهام بورس توكيو ( نيكي ) درصد 180 افزايش يافت. از سوي ديگر بانك ها كه با عرصه محدودتري براي فعاليت هاي خود روبه رو شده بودند بخش املاك و مسكن را به عنوان مفر نجات خود برگزيدند. اهميت املاك و مسكن در آن دوران از دو جهت بود يكي به عنوان وثيقه تضمين صدور اوراق جديد قرضه شركت ها و ديگر به عنوان يك كالا براي بورس بازي و كسب درآمد بادآورده در كوتاه مدت بود. در اين شرايط ارزش زمين در ژاپن و به ويژه پايتخت آن توكيو به حدود 3 برابر افزايش يافت. ارزش زمين در آن دوره تا آن حد بود كه ارزش زمين ( عرصه ) قصر امپراتور در توكيو به تنهايي بيش از كل ارزش شهر كاليفرنياي آمريكا رسيده بود. به اين وضعيت اقتصاد حبابها گفته مي شود زيرا در آن فعاليت هاي اقتصادي و به ويژه رشد قيمت هاي زمين، مسكن و سهام شركت ها بر مبناي عوامل واقعي اقتصادي انجام نمي شود. در دوران اقتصاد حبابها سرمايه گذاران سهام شركت ها، زمين و مسكن را نه به خاطر ارزش يا بازدهي اقتصادي آنها نمي خريدند، بلكه دليل اصلي آنها براي خريد اين اقلام با قيمت بالاتر انجام يك فعاليت بورس بازانه و بر مبناي انتظار افزايش شديد و سريع بعدي قيمت آنها به منظور پولدار شدن يك شبه بود. گفته معروفي است كه هرچه بالا رود روزي پايين خواهد آمد . اين اصل صرف نظر از آن كه يك قاعده فيزيكي است در مورد سقوط قيمت زمين مسكن و سهام در ژاپن اواخر دهه 1980 مصداق روشني دارد. بالاخره اقتصاد حبابها تركيد. در ماه مه 1989 دولت ژاپن درصدد كنترل اقتصاد حبابها برآمد. تشديد سياستهاي پولي آن كشور كه با افزايش نرخ هاي بهره روبه رو بود به يكباره قيمت سهام و مسكن را در سراشيبي سقوط قرار داد. تا پايان سال 1990 ارزش بازار سهام توكيو درصد 38 سقوط كرد و سرمايه گذاران در آن 300 تريليون ين ( تريليون 2 و 70 ميليارد دلار ) ضرر كردند. بازار مسكن نيز ضربه بزرگي ارزش خورد زمين و مسكن نيز به شدت سقوط كرد. در ماه نوامبر 1991 يعني حدود يك سال و نيم پس از تركيدن اقتصاد حبابها وزارت مسكن ژاپن اعلام كرد كه ارزش خانه و آپارتمان در شهر توكيو در سال قبل 37 درصد و ارزش زمين 41 درصد كاهش يافته است. ميزان اين كاهش قيمت ها تا يكسال بعد به 60 درصد رسيد. خاطره تلخ اين وضعيت در اذهان ژاپني ها آنچنان تاثير گذاشته كه امروزه هنگامي كه در توكيو بحث اقتصاد حبابها مطرح مي شود دست اشاره آنها به ساختمان هايي دراز مي شود كه قيمتشان اكنون به يك سوم قيمت 10 سال قبل تنزل كرده است. باتوجه به اين واقعيت و نيز با مدنظر قرار دادن اظهارات چند روز اخير اعضاي شوراي شهر تهران مبني بر اين كه در حال حاضر ظرفيت هاي بسيار زيادي از مسكن در تهران خالي و بدون استفاده است و بخش عمده اي از ساخت و سازهاي گرانقيمت صرفا به جهت كسب درآمدهاي بالا بدون كار و زحمت است، اين پرسش مطرح مي شود كه آيا تجربه تركيدن اقتصاد حبابها در ژاپن و كاهش شديد قيمت زمين و مسكن در بخش مسكن تهران نيز تكرار خواهد؟ شد اگر روند سرسام آور قيمت زمين و مسكن در تهران باتوجه به اين كه بخش عمده اي از ساختمان هاي احداث شده در اين شهر خالي است مد نظر قرار گيرد نتيجه اي كه حاصل مي شود اين است كه دست كم بخش زيادي از افزايش قيمت مسكن و زمين ناشي از فعاليت بورس بازان است و مبناي واقعي اقتصادي ندارد. پس مي توان انتظار تركيدن حباب مسكن در تهران را داشت. بعلاوه تجربه بازارهاي ارز، طلا و خودرو در كشور طي دهه گذشته نيز مويد اين امر است.