Hamshahri corpus document

DOC ID : H-810120-54675S8

Date of Document: 2002-04-09

انبوه سازان تمايلي به ساخت مسكن براي ندارند افراد كم درآمد يك خانوار شهري با درآمد متوسط در يك دوره 25 ساله توان مالي كافي براي تهيه مسكن را ندارد يك خانوار شهري با درآمد متوسط كه عمدتا حقوق بگيران را شامل مي شوند در يك دوره 25 ساله توان مالي كافي براي تهيه مسكن را ندارد، لذا نقش تسهيلات بانكي و احداث واحدهاي مسكوني اجتماعي به صورت انبوه از اهميت خاصي برخوردار مي شوند. به رغم آن كه به طور متوسط 30 درصد تسهيلات بانكي كشور در فاصله سال هاي 56 تا 78 به بخش مسكن اعطا شده است اما به دليل پايين بودن نسبت وام به هزينه احداث مسكن شهري خانوارهاي با درآمد متوسط قادر به تامين نقدينگي براي تهيه مسكن از طريق وام هاي انفرادي نيستند. سعيد عابدين دركوش، دانشيار دانشگاه شهيد بهشتي در اين باره مي گويد: پرداخت وام هاي مسكن به طور جمعي به انبوه سازان و بالا بردن توان مالي انبوه سازان راه حل مناسبتري براي توزيع وام مسكن است. وي مي افزايد: پرداخت تسهيلات بانكي به انبوه ساز خصوصي به گونه اي كه بتواند واحدهاي مسكوني را پيش فروش كند و مسووليت پرداخت اقساط بانك برعهده خريدار باشد خطر سرمايه گذار را كاهش مي دهد. اما مشكل اينجاست كه تعداد كمي از شركت هاي انبوه سازي مسكن درزمينه ساخت مسكن براي گروه هاي كم درآمد فعاليت دارند كه اين را مي توان ناشي از تفاوت نرخ سود و ميزان برگشت سرمايه در انواع انبوه سازي متناسب با توان گروه هاي مختلف درآمدي دانست. به طوري كه انبوه سازان به لحاظ سودآوري بالا، تمايل دارند واحدهاي مسكوني براي گروه هاي بالاي درآمدي توليد كنند. يكي از انبوه سازان مسكن در گفت وگو با خبرنگار ما، در اين باره مي گويد: انبوه سازي براي گروه هاي كم درآمد باتوجه به محدوديت قدرت خريد اين اقشار و بالابودن هزينه هاي ساخت به صرفه نيست، علاوه بر آن كه بايد در ساخت و سازها استانداردهايي رعايت شود كه با رعايت آنها هزينه هاي ساخت به شدت بالا مي رود. وي اظهار مي دارد: ساخت مسكن براي اقشار كم درآمد تنها زماني رونق نسبي مي گيرد كه محدوديت هاي موجود در ساخت مسكن براي اقشار مرفه تشديد مي شود. اين انبوه ساز مسكن ادامه مي دهد: زماني كه بازار مسكن براي مرفهين اشباع شود و يا زمين مناسب و مرغوب براي اين كار ناياب باشد، انبوه سازان به سمت ساخت مسكن هايي براي اقشار كم درآمد روي مي آورند. وي براي حل اين معضل پيشنهاد مي كند: بانك مسكن و ساير نهادهايي كه تسهيلات مسكن اعطا مي كنند، بايد تسهيلات خود را براساس نوع پروژه ها و كاربري واحدهاي مسكوني به صورت متغير و متناسب با سياست هاي كلان اعطا كنند. اين دست اندركار ساخت و ساز مي افزايد: اگر به انبوه سازاني كه واحدهاي مسكوني براي اقشار كم درآمد احداث مي كنند، تسهيلاتي با سقف بالاتر و سود پايين در نظر بگيرند، انبوه سازان نسبت به ساخت اين گونه واحدهاي مسكوني تمايل پيدا مي كنند و براي آنها فعاليت در اين حوزه توجيه اقتصادي خواهد داشت. يكي از مشكلات انبوه سازان برگشت اصل سرمايه و سود سرمايه گذاري است كه آنها را مجبور مي كند تا با روش هايي اين مشكل را برطرف كنند. (سعيد عابدين دركوش ) در اين باره اظهار مي دارد: انبوه سازان در ارزيابي اقتصادي پروژه ها با مشكل نرخ تورم و دوره زماني اجراي پروژه ها روبه رو هستند. آنها اين مشكل را از طريق افزايش نقدينگي خود و با طولاني كردن مدت زمان اجراي پروژه برطرف كرده و خطاي خود در ارزيابي اقتصادي پروژه را كاهش مي دهند. وي مي افزايد: عموما انبوه سازاني كه براي اقشار با درآمد كم و متوسط فعاليت مي كنند از نظر نقدينگي دچار مشكل هستند چون انبوه سازاني كه براي اقشار با درآمد بالا مجتمع هاي مسكوني احداث مي كنند، واحدهاي خود را براساس مكانيسم بازار به فروش مي رسانند و لذا باتوجه به قدرت خريد اين قشر درآمدي، انبوه سازان، واحدهاي مسكوني براي مرفهين با مشكل نقدينگي مواجه نمي شوند. باتوجه به توان محدود دولت در امر انبوه سازي، مشاركت بخش خصوصي در احداث واحدهاي مسكوني انبوه براي اقشار با درآمد كم و متوسط مورد تاكيد و با اهميت است. اما بازده كم و سودآوري اندك انبوه سازي نسبت به دوره زماني احداث تا فروش، ريسك بالا در فروش واحدهاي مسكوني به دليل توانايي محدود اقشار با درآمد كم و متوسط، هزينه هاي بالاي مديريت و اداري انبوه سازي و قابليت نقدشوندگي دشوار مسكن نسبت به ساير دارايي ها باعث شده تا بخش خصوصي تمايلي به انبوه سازي واحدهاي مسكوني براي اقشار با درآمد كم و متوسط نداشته باشد. استاديار دانشكده اقتصاد دانشگاه شهيد بهشتي در اين باره مي گويد: براي جذب منابع مالي بخش خصوصي درجهت توليدمسكن انبوه بازگشت اصل سرمايه و سود آن بسيار مهم است. در اين رابطه در كشور انگلستان سازماني به نام انجمن كمك هاي بلاعوض مسكن وجود دارد كه اين سازمان حدود 75 درصد هزينه ساخت واحدهاي مسكوني اقشار اجتماعي ضعيف را پرداخت مي كند و هزينه خطرپذيري ساخت و ساز و فروش اين واحدهاي مسكوني را به عهده مي گيرد. در ايران نيز مي توان با پرداخت تسهيلات بانكي به انبوه ساز خصوصي خطر سرمايه گذاري را كاهش داد، ضمن آن كه سقف و سود تسهيلات بانكي و نحوه پرداخت اقساط آن بايد باتوجه به توان مالي خانوار تعيين شود كه در اين صورت اقشار با درآمد كم و متوسط از توان بالاتري براي خريد واحدهاي مسكوني برخوردار مي شوند، همين امر باعث مي شود تا انبوه سازان بخش خصوصي نسبت به ساخت اين گونه واحدها ترغيب شوند. ضمن اين كه بايد فرآيندي طراحي شود كه اگر انبوه ساز بتواند پروژه خود را در چارچوب زماني برنامه توافق شده به پايان برساند، مسووليتي در رابطه با پرداخت سود تسهيلات بانكي نداشته باشد و در اين صورت بانك در صورت تمايل مي تواند واحد مسكوني ساخته شده را با قيمت روز خريداري كند. با اين روش نگراني فروش واحدهاي مسكوني و برگشت اصل و سود سرمايه انبوه سازان برطرف مي شود و نياز اقشار با درآمد كم و متوسط نسبت به تامين مسكن برآورده خواهد شد.