Hamshahri corpus document

DOC ID : H-800125-51146S8

Date of Document: 2001-04-14

نقش انتظارات غير عقلايي در نوسانات بازار مسكن ايران پس از انقلاب اسلامي ( ) 1357 پيرو اتخاذ سياستهاي عرضه بخش عمده زمين ارزان شهري به تعاونيهاي مسكن و خانوارها (به وسيله سازمان زمين شهري يا سازمان ملي زمين و مسكن )، عرضه وام ارزان به آنها و در عوض محدوديت شديد وام خريد و بالاخره عرضه مصالح ساختماني ارزان، توليد مسكن جديد در ايران به طور عمده با مصرف مديريت كننده نهايي انجام پذيرفت. به طوري كه در دهه 1360 تنها بين 5 تا 10 درصد از مسكن جديد براي فروش و اجاره ساخته شد. به همين دليل حتي با تسامح نيز از بازار مسكن جديد (به معناي علمي آن ) در دهه 1360 نمي توان سخن گفت. سيال شدن يا امكان استفاده از تراكم ساختماني در تهران كه به تدريج از سال 1368 آغاز شد به همراه پايان يافتن دوران نفوذ قانوني ماده 9 يا امكان تملك زمينهاي داير و باير شهري براي كاربري مسكوني در سال 1370 البته وجود تقاضاي موثر كافي در شهر تهران براي مسكن، باعث شكل گيري بازار مسكن جديد در شهر تهران و به تدريج برخي از شهرهاي بزرگ ديگر شد، يك نشان بارز براي اين موضوع نسبت ساختمانهاي 3 طبقه و بيشتردر ساختمانهاي جديد است. نسبت اين ساختمانها در پروانه هاي صادره شهرداريها در مناطق شهري استان تهران (تحت تاثير شهر تهران ) از حدود 10 درصد در ابتداي دهه 1360 به حدود و بيش از 80 درصد در ابتداي دهه 1370 رسيد. در شهر تهران ساختمانهاي مسكوني كمتر از 3 واحد /15 3از درصد در سال 1371 /6 9به درصد در سال 1376 كاهش و در عوض ساختمانهاي 20 واحدي و بيشتر /13 3از درصد /36 4به درصد افزايش پيدا كرد. بدين ترتيب در حالي كه مي توان از شكل گيري بازار مسكن در شهر تهران سخن گفت، اما از آنجا كه در كل كشور نسبت به ساختمانهاي تكميل شده براي فروش و اجاره از 15 درصدتجاوز كرده و ساختمانهاي 3 طبقه و بيشتر نيز درصد 20تنها از كل ساختمانها بوده است. يعني عليرغم تاثير شهرتهران بر ميانگين كل، هنوز بازار مسكن در ديگر مناطق شهري ناقص است. با اين مقدمه مي توان نتيجه گرفت كه: نخست، تحليل نوسانات بازار مسكن رفتار و تجربه توليدكنندگان آن در اساس بايد در دهه 370 صورت پذيرد. دوم بازارمسكن جديد در شهر تهران داراي معناي كمابيش كاملي است و در آن مي توان از رفتار اقتصادي سخن گفت. تهران در راهي ديگر مي دانيم كه در سالهاي پاياني دهه 1360 يا آغازين برنامه اول توسعه ( - 1368 ) 72 سياستهاي تعديل اقتصادي ودر بخش مسكن در شكل هواداري يكپارچه (هر چند ناهماهنگ ) از عرضه به كار گرفته شد، كه ثمره آن افت شديد توليد مسكن در سال 1369 و رسيدن آن به رقم 96 هزار واحد در اين سال بود (در مقايسه حدود 185 هزار واحد در سال ) 1359 به علاوه قيمت زمين شهري نيز در عرض دو سال ( )حدود 701368 چهار برابر گشت. تحليل آمار و ارقام درباره روند تغييرات و نوسانات رفتار توليدكنندگان در شهر تهران، شهرهاي بزرگ و ساير شهرها (كوچك و متوسط ) نتايج زير را بدست مي دهد: الف: گرايش توليدكنندگان در شهرهاي بزرگ و ساير شهرها جدا يا در مسيري متفاوت از شهر تهران صورت مي گيرد. به طور مثال در حالي كه اين مساحت در سال 1377 در شهر /28 4تهران درصد كاهش دارد (آن هم پس از /39 3كاهش درصدي در سال ) 1376 در شهرهاي بزرگ /5 1درصد ودر ساير شهرها /8 8درصد افزايش نشان مي دهد. ب: دامنه نوسان سالانه در شهرهاي بزرگ كمتر از شهر تهران و در ساير شهرها (متوسط و كوچك ) كمتر از شهرهاي بزرگ است. به طوري كه دامنه نوسان در شهر تهران /89 7از درصد مثبت /28 4تا درصد منفي است در حالي كه اين ارقام در شهرهاي بزرگ +از/30 4درصد /23 8 تا- درصد ودر ساير شهرها از + /8 8درصد /2 3تا -درصد بوده است. پ: مساحت زيربناي ساختمانها در ساير شهرها ( شهرهاي كوچك و متوسط ) در روند صعودي و با نوساني بسيار اندك /13 1از ميليون متر مربع در سال 1370 /18 9به ميليون متر مربع در سال 1378 افزايش مي يابد. در مورد شهرهاي بزرگ دامنه نوسان بيشتر است ولي شديد نيست و اين افزايش از /10 5ميليون متر مربع /15 1به ميليون متر مربع است كه بالاترين رقم در طول دوره مذكور است. اما در مورد شهر تهران در حالي كه مساحت سطح زيربناي ساختمانها /5 1از ميليون متر مربع در سال 1370 /12 2به ميليون متر مربع در سال 1375 رسيده بود كاهش شديدي در آن رخ مي دهد به طوري كه در سال 1377 /5 3به ميليون متر مربع تنزل مي يابد و آن گاه با يك جهش در سال 1378 /10 1به ميليون متر مربع مي رسد اما هنوز كمتر از سال 1375 است. در نتيجه مي توان گفت كه نوسانات شهرهاي بزرگ و ساير شهرها به هم نزديكتراند، در صورتي كه انتظار مي رفت رفتار توليدكنندگان در شهرهاي بزرگ به تهران نزديكتر باشد تا شهرهاي كوچك و متوسط. خصايص پيش گفته اين حكم را ابرام مي كنند كه بازار مسكن در شهر تهران كامل تر از ساير شهرها و حتي شهرهاي بزرگ است، يا درشهرهاي پيش گفته بازار مسكن جديد هنوز ناقص است، در نتيجه نوسانات در اين شهرها به ويژه شهرهاي متوسط و كوچك قرابت بيشتري نشان مي دهند تا شهر تهران به همين دليل است كه در شهر تهران غالب شدن توليد مسكن براي فروش در دهه 1370 وقتي با آنچه انتظارات غيرعقلاني توليدكنندگان ناميده ايم همراه شد باعث ايجاد نوسانات شديد رفتار توليدكنندگان دربازار مسكن شد. ريشه يابي انتظارات غيرعقلاني همان طور كه در قسمت پيشين مشاهده كرديم نوسانات شديد بازار مسكن در اساس در شهر تهران صورت گرفته است. اما در شهر تهران به طور متوسط حدود 20 درصد توليد مسكن جديد ايران صورت مي گيرد در حالي كه در 13 شهر بزرگ بر روي هم حدود 36 درصد از اين ساخت و ساز (/2 8حدود درصد براي هر شهر ) و در ساير شهرها (قريب 600 شهر ) بر روي هم حدود درصد 44 توليد مسكن انجام مي پذيرد كه /حدود.درصد 7 براي هر شهر مي شود. به همين دليل نوسانات بازار مسكن در شهر تهران تاثير قاطعي بر بخش مسكن و كل اقتصاد ايران مي گذارد. بديهي است كه نوسانات توليد مسكن در ايران و شهر تهران و نهايت به شرايط و مديريت كل اقتصاد كشور وابسته است. اما تغييرات آنها رابطه مستقيمي با يكديگر ندارد. به طور مثال در دهه 1360 هنگام كاهش توليد ناخالص توليد مسكن افزايش و در هنگام افزايش آن كاهش مي يابد. در اين دوره دخالتهاي قوي و موثر دولت در بخش مسكن چنين تاثيري را به جاي گذاشت. اما در دهه دوم كه بازار مسكن به ويژه در شهر تهران تشكيل شد فرضيه ما اين است كه به دلايل زير شدت اين نوسانات ناشي از انتظارات غيرعقلاني توليدكنندگان مسكن در شهر تهران بوده و سياست گذاريهاي گذشته نيز باعث تقويت اين انحراف در رفتار اقتصادي آنها شده است: - 1 در مقالات متعددي تحليل شده است كه پس از پايان جنگ در سال 1367 در حالي كه تمام بخشهاي اقتصادي وارد دوره رونق شده بودند، در اثر رهاگذاري يكباره سوي تقاضا در بخش مسكن بدون اتخاذ سياستهاي موثر براي تقويت عرضه، بخش مسكن دچار ركود شد و توليد آن حتي نسبت به سالهاي جنگ نيز كاهش يافت. بهبود عمومي وضعيت اقتصادي با رشد 6 تا 8 درصد در سال و ازدياد درآمد واقعي مردم، بخصوص نسبت به ساليان پاياني جنگ، تقاضاي انباشت شده اي را در جامعه و شهر تهران ايجاد كرده كه در ابتداي دهه 1370 در شهر تهران جلوه نمود. - 2 سياليت قواعد شهري در شهر تهران امكان استفاده از تراكم ساختماني يا مرتفع سازي را ايجاد نمود كه به همراه پايان يافتن دوره امكان تملك اراضي داير و باير شهري براي اختصاص به كاربري مسكوني، باعث جهش چند برابري قيمت زمين شد. افزايش چند برابري قيمت زمين هرچند در ابتداي دهه 1370 باعث تداوم نسبي ركود ايجاد شده در آخر دهه گشت 1360 اما از يكسو با توزيع مجدد درآمد رانتي حاصل از فروش زمين حجم تقاضاي موثر به طور موقت ازدياد يافت و از سوي ديگر افزايش قيمت زمين امكان رانت گيري را براي توليدكنندگان مسكن و بازگشت بالاي سرمايه را براي آنها فراهم آورد. - 3 از آنجا كه مسكن كالايي مبادله ناپذير با خارج است نوسانات نرخ ارز تاثير مهمي در ورود و خروج سرمايه به بخش دارد، در سالهاي بعد از جنگ افزايش چند برابري قيمت ارز ( دلار ) و امكان استفاده از اعتبارات كوتاه مدت خارجي - كه در نهايت به بدهي 30 ميليارد دلاري ايران انجاميد - باعث خروج سرمايه ها از بخش مسكن شده بود. اما پس از اتخاذ سياستهاي انقباضي و محدود شدن تقاضاي واردات (به طور مثال واردات را /25 2از ميليارد دلار در سال 6/12 1370 به ميليارد دلار در سال 1373 كاهش داد ) باعث بازگشت سرمايه ها به بخش مسكن گشت، در عين حال كه چند نرخي بودن و جهش هاي بهاي ارز امكان استفاده از درآمد رانتي ياتقويت مقطعي تقاضاي موثر را ايجاد كرده بود. - 4 بدين ترتيب مجموعه عوامل پيش گفته يعني تقاضاي انباشت شده و تقويت شده با فروش زمين رانتي و درآمد رانتي ارز از يك سو و شرايط فراهم شده براي توليد انبوه مسكن و بازگشت سرمايه به سوي آن در شهر تهران تا سال 1372 تحرك لازم در آن را براي وارد شدن به دوران رونق ايجاد نمود. بررسي تعداد واحدهاي مسكوني در پروانه هاي صادره در شهر تهران در دوره 781371 نشان دهنده /18 4افزايش درصدي در 1373 76 سال و 1374درصدي /17 2افزايش درصدي در سال 1375 است (هر يك نسبت به سال قبل ) كه ارزيابي مثبت سرمايه گذاران را از بازار مسكن آشكار مي كند. در همين سالها رشد قيمت معاملاتي زمين كلنگي در شهر تهران به /16 0ترتيب /61 3 درصد درصد و 37 درصد و يك مترمربع مسكن /15 3/61 0 درصد درصد /67 3و درصد بوده است. بدين ترتيب افزايش روي آوري به توليد مسكن با افزايش قيمت آن نيز همراه بوده است. به طوري كه قيمت يك مترمربع مسكن در انتهاي سال 1375 بالغ /2 7بر برابر سال 1373 گشته بود. در همين جاست كه انتظار غيرعقلاني توليدكنندگان خود را نشان مي دهد. - 5 /2 7افزايش برابر قيمت يك مترمربع مسكن ظرف 2 سال حبابي بود كه در سال 1376 تركيد. كاهش 41 درصدي در تعداد واحدهاي مسكوني در پروانه هاي صادره در سال 1376 و درصدي 26 آن در سال 1377 نشان مي دهد كه تلاش براي افزايش توليد در ساليان پيش بر اساس انتظارات غيرعقلاني بوده است. زيرا اگر اين خطا سيستماتيك نبود در مورد كالايي ضروري چون مسكن كه پيش بيني مي شده تقاضاي موثر بسيار بالايي براي آن وجود دارد. كاهش بهاي معاملاتي آنها به /2 7ميزان /و.درصد 1 در سالهاي 1376 و 1377 (در هنگام /17 3رشد و 20 درصدي قيمتها در اين سالها كه به منزله كاهش قيمت 50 درصدي در دو سال است ) مي بايست بازار مسكن (عرضه و تقاضا ) را به تعادل مي رساند و از افت شديد توليد جلوگيري مي كرد. اما افت شديد توليد به همراه قيمت، ارزيابي يا انتظارات بسيار نادرست از تقاضاي موثر را هنگام افزايش توليد نشان مي دهد. - 6 انتظار غيرعقلاني توليدكنندگان مسكن در تهران در واقع در سال 1375 باعث ايجاد حباب رونق مسكن و تركيدن آن شد. اين توليدكنندگان كه بنابر آمار بانك مركزي در سال 1374 /27 2افزايش درصدي را در ساختمانهاي تكميل شده خود در شهر تهران به همراه افزايش 61 درصدي قيمتها تجربه كرده بودند در سال 1375 ناگهان 81 درصد بر ساختمانهاي شروع شده خود افزوده اند (كه پروانه آنها را در سال 1374 گرفته بودند ) يعني افزايش قيمتها را در سال 1374 دال بر وجود تقاضاي موثر كافي دانستند و از آنجا كه افزايش قيمت مسكن در سال 1375 در جهت ولي قاعدتا بيش از پيش بيني آنها بود ( /67 3درصد در سال 1375 در /61 0مقابل درصد در سال ) 1374 فعاليت ساختماني عظيمي نزديك به دو برابر سال 1374 در شهر تهران به راه انداختند. در حالي كه در سال 1375 در شهرهاي بزرگ و ساير شهرها فعاليتهاي ساختماني اندكي رشد داشت، كه نشانه رفتار عقلاني مصرف كننده هاي نهايي يا ميزان تقاضاي معمول آنها در شرايط متعارف اقتصادي بود. انتظارات غيرعقلاني توليدكنندگان تهراني ناشي از عدم توجه به چند موضوع بود: يك: رشد جمعيت شهر تهران در دوره 751365 /1 4تنها درصد در سال و كمتر از رشد طبيعي جمعيت ور ___كش و رشد /3 2شهرنشيني درصدي آن در اين دوره بوده است. يعني شهر تهران به طور خالص مهاجر فرست است و افزايشهاي توليد 70 تا 80 درصدي در سال يا شروع به توليد 85 هزار واحد مسكوني در يك سال بيش از 2 برابر نياز سالانه آن است و از آنجا كه مسكن را نمي توان انبار كرد به طور مسلم افزايشهاي چنين بي حساب در توليد غيرعقلاني است. دو: بهاي فروش يك واحد مسكوني در شهر تهران در سالهاي 1375 1371 تا حدود 12 برابر درآمد متوسط خانوارهاي تهراني بوده است، در حالي كه حداكثر توان آنها پرداخت بهاي مسكني حدود 5 برابر درآمد سالانه شان است تا بتوانند اقسام وام و هزينه هاي نگهداري (شارژ ) آن را با نسبتي معقول از درآمدشان بپردازند. تحقيقات انجام گرفته نشان مي دهد كه در بهترين حالت 40 درصد از خانوارهاي پيش گفته توان خريد واحدهاي مسكوني عرضه شده در تهران را دارا هستند. به عبارت ديگر تقاضاي موثر موجود براي اين نوع واحدهاي مسكوني كه در شهر تهران ساخته و براي فروش عرضه مي شوند كمتر از 40 درصد خانوارهاي جديد آن است زيرا تنها 40 درصد از خانوارهاي شهر تهران امكان خريد واحدهاي مسكوني 40 مترمربع و بيشتر و فقطدرصد 20 آنها امكان خريد 80 مترمربع و بيشتر را دارند. در صورتي كه تا سال 1378 بالغ بر 60 درصد واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي بالاي 80 مترمربع ساخته شده اند آن هم در ساختمانهاي مرتفعي كه هزينه نگهداري (شارژ ) آنها خارج از توان 80 درصد ازا ين خانوارهاست. پس روشن است تنها براي 20 درصد از آنچه از لحاظ كيفي و كمي سازندگان مسكن توليد مي كنند تقاضاي موثر وجود دارد و تداوم ازدياد توليد اينچنين مسكني چيزي جز انتظار غيرعقلاني از بازار نيست. نوشته كمال اطهاري به نقل از بولتن اقتصاد مسكن