Hamshahri corpus document

DOC ID : H-750820-9180S1

Date of Document: 1996-11-10

مميز مالياتي اجاره ء كمتر را قبول ندارد كنكاشي در بغرنجي هاي روابط مالك و مستاجر نبود ضوابط مشخص در زمينه حفظ حقوق عادلانه مستاجر و مالك موجب شده كه بسياري از خانه ها خالي بماند و مستاجران در بدردر جستجوي خانه خالي باشند! اشاره: در دومين بخش از گزارش مربوطبه مشكلات روابط مالك و مستاجر، ضمن درج اظهارات شماري از مستاجران، رهيافت هاي حقوقي اين مشكلات از قول يكي از قضات ارائه شده است. كدام؟ ضابطه! جواد روياني مستاجر ساكن تهران: در آپارتمان كوچكي نشسته ايم كه مساحت آن به زحمت به 50 مترمربع مي رسد. صاحب آپارتمان سال 73 پس از اينكه شاهد دوندگي و درماندگي من شده بود از روي دلسوزي و شايد ترحم با دريافت يك ميليون تومان پول پيش، پذيرفت كه اين آپارتمان در رهن من باشد. با اين قراردادمن تنها مستاجر اين آپارتمان 50 متري شده ام، اما اخيرا مميز يكي از شعبه هاي اقتصاد و دارايي، ماليات درآمد ناشي از اجاره اين ملك را بر مبناي ارزيابي خود و نه واقعيت موجود، محاسبه و اعلام كرده وصاحب آپارتمان رابراي دريافت اجاره سنگين و در نتيجه پرداخت ماليات بيشتر به اداره دارايي و امور اقتصادي تحت فشار قرار داده است. درشرايطي كه مشاهده موقعيت ملك، سطح درآمد من كه يك كارمند بازنشسته مي باشم و توافق انساني صاحب ملك با بنده براي مميز محترم دارايي بسيار آسان مي باشد، چرا با محاسبه يكطرفه و غيرواقعي، عرصه را بر اقشار كم درآمد تنگ مي كند و صاحبخانه ها را تشويق به افزايش اجاره بها و سنگين تر كردن هزينه زندگي مي نمايد. گمان نمي كنم قانونگذاران محترم تا اين حد، خواستار تنگ كردن عرصه بر مستاجران كم درآمد بنابراين باشند جادارد، در اين مورد نيز تجديد نظر لازم انجام شود. ضرورت قانونمندي محمد حسين اوليايي: مشخص نبودن حدود روابط و قراردادهاي قانونمند مالك و مستاجرمي تواند مشكلات بسيار زيادي به وجود بياورد. كما اينكه بسياري از مالكان در شرايطكنوني مايل به اجاره دادن خانه هاي خود نمي باشند و به قولي 30 درصد خانه هاي تهران خالي از سكنه مانده است. از سوي ديگر نيازمندان به خانه بايد براي دستيابي به يك سرپناه آنهم با اجاره بهاي بسيار سنگين و وديعه سنگين تر بايد شب و روز طي طريق كنند. به طور قطع مشخص شدن حدود و ضوابط مربوط به اجاره خانه و قانونمند شدن آن به گونه اي كه حقوق مالك و مستاجر به صورت عادلانه حفظ شود، مانع از آن خواهد شد كه خانه ها خالي بماند و مستاجران سرگردان شوند. تغيير الگو و انبوه سازي نقي - ل مهندس راه و ساختمان: تابحال در مورد تغيير الگوي مسكن بحث هاي زيادي گفته و يانوشته شده است اما به طوراساسي، يك الگوي خوب و قابل انطباق با شرايط اجتماعي ما ارائه نشده است تا مردم تشويق شوند، خانه هاي خود را براساس آن الگو بسازند. اگر جهت گيري برنامه هاي ساخت مسكن در كشور تامين نيازهاي اساسي مردم و تعميم عدالت اجتماعي در حد مقدور مي تواند باشد، انبوه سازي مسكن برمبناي يك الگوي جديد و ارزان صورت بگيرد و نياز اقشار وسيعي از مردم را تامين كند. باتوجه به افزايش جمعيت و نياز روزافزون جامعه به مسكن، نمي توان مثل گذشته هاي دورتر در انديشه احداث خانه هاي مجهز به حياطهاي بزرگ و اتاق هاي تودرتو به بود نظر من يكي از گره هاي اصلي روابط مالك و مستاجر نيز منوط به بهينه سازي برنامه هاي توليد مسكن در مي باشد اين مورد مي توان از تجربه هاي موفق كشورهاي جهان استفاده كرد. پيامدهاي گراني مسكن فاطمه ضيايي: كمبود مسكن واجاره خانه هاي سنگين بخش اعظم درآمدهاي اندك اقشار كم درآمد را مي بلعد و تامين ديگر نيازهاي اساسي آنها حتي غذا و پوشاك را با مشكل روبرو مي كند. بنابراين حل معضل مسكن بايد در سرلوحه برنامه هاي دولت قرار بگيرد. جلب مشاركت مردم در اين زمينه نيز مي تواندراهگشا به باشد طور مسلم خانواده اي كه بخش اصلي درآمد ماهانه خود را بابت اجاره مسكن مي پردازد در ساير بخش ها با مضيقه شديد روبرو مي شود. سوءتغذيه يا عدم برخورداري خانواده از تفريحات سالم از جمله اين پيامدها خواهد بود. درك اين واقعيت چندان دشوار نيست كه، حل مشكل مسكن، علاوه بر سامان دادن به روابط مالك و مستاجر، مي تواند بسياري از مسايل بنيادي خانواده ها را حل كند. دكتر رضوي، وكيل پايه يك دادگستري درباره مشكلاتي كه بين مالكين و مستاجرين وجوددارد مي گويد: در حال حاضر بزرگترين مشكل گران بودن اجاره بهاست. چون هزينه زندگي هرروز افرايش مي يابد در نتيجه مالك مجبور مي شود كه هر سال اجاره را افزايش دهد همانطوركه مي دانيم اين افزايش هزينه روي زندگي مستاجر هم تاثير داردو او ديگر نمي تواند اجاره اي كه از طرف صاحبخانه پيشنهاد مي شودرا بپذيرد. در نتيجه يا مجبور مي شود كه هر سال خانه را تخليه كند و يا اينكه با صاحبخانه درگير شود و كارشان به شكايت از يكديگر و دادگاه بكشد. البته همه مالك و مستاجرها با هم اختلاف ندارند و بسياري سالها به خوبي و خوشي با هم زندگي مي كنند به عنوان مثال آقاي خرمشاهي مالكي هستند كه تابه حال سه مستاجر داشته اند كه هر سه آنها تا وقتي صاحبخانه شده اند بدون هيچ اختلاف و مشاجره اي در منزل ايشان سكونت داشته اند. اما يك چيز در روابطمالك و مستاجر طي سال هاي اخيرقطعي است و آن اين است كه عدم ثبات وضع اقتصادي و نوسانات شديد هزينه ها و درآمدها موجبشده است اجاره خانه ها هر سال بالا برود كه اين خود منشاءبسياري از جابجايي هاي زود هنگام و اختلاف بين مالكين و مستاجرين است. بنگاه داران علت افزايش هرساله اجاره بها را و در نتيجه دعواي مالك و مستاجر راچنين بيان مي كنند وزارت دارايي، دو ماه اجاره بها را از مالك به عنوان ماليات دريافت مي كند. اين وزارت بدون توجه به اجاره اي كه مالك دريافت مي كند مي گويد: اين خانه در مقايسه با املاك مشابه بايد اين مقدار اجاره داده شود، براي ما مهم نيست كه شما چقدر اجاره مي گيريدما براساس معياري كه داريم از شما ماليات مي گيريم حال اگر شما دلتان مي خواهد كه خانه خود را كمتر از ارزش واقعي آن اجاره بدهيد به ما مربوط نمي شود. در اين حال مشاور معاون درآمدهاي مالياتي مي گويد: اگر مالكي (موجري ) بخواهدمشكل مالياتي نداشته باشد. طبق ماده 54 قانون مالك ومستاجر بايد در دفتر اسنادرسمي، سند رسمي تنظيم متن كند صريح قانون به اين صورت است: مال الاجاره از روي سندرسمي تعيين مي شود و در صورتيكه اجاره نامه رسمي وجود نداشته باشد يا از تنظيم سند يا رونوشت آن خودداري گردد و ياموجر علاوه بر اجاره بها وجهي به عنوان وديعه دريافت نموده باشد، ميزان اجاره بها براساس املاك مشابه تعيين خواهد شد. ولي متاسفانه در كشور درصد 95ما از قراردادهايي كه بين مالك و مستاجر بسته مي شود باسند عمومي تنظيم و وديعه نيزدريافت مي شود و همانطور كه گفته شد اگر قرارداد بين مالك و مستاجر با سند رسمي ديگر تنظيم شود هيچگونه مشكل مالياتي به وجود نمي آيد. دكتر رضوي درباره مستندات قابل قبول دادگاه مي گويد: اسم موجر، مستاجر، محل ملك مورد نظر ( مستاجره ) ميزان، اجاره، مدت اجاره، شروط اجاره و تاريخ اجاره قابل رسيدگي هستند و اگر مالك و مستاجر بين خود قول و قراري بگذارند ولي روي كاغذ نياورنددر دادگاه هيچ سنديتي ندارد. وي در پاسخ به اين سوال كه شايد يكي از مالكين بنابه دلايلي (مثل اينكه خانه اش را بخواهد به يكي از اقوام خود اجاره بدهد ) ملك خود را كمتراز قيمت اصلي آن اجاره دهد ولي با مالياتي كه شما از روي املاك مشابه تعيين مي كنيد او نيزمجبور مي شود كه اجاره را بالاببرد مي گويد: همانطور كه قبلاگفتم: دواي درد آن فقط تنظيم سند رسمي است. ما نمونه هاي بسياري داريم مبني بر اينكه چون مالك مي خواهد ماليات كمتري بپردازد، مالك و مستاجر با هم تباني مي كنند و مثلا خانه اي را كه اجاره آن در مقايسه با املاك مشابه 100 هزار تومان است را 40 هزار تومان مي گويند. ولي آن وقت كه بين مالك و مستاجر دعوا مي شود مستاجر مي آيد و تمام حقايق را مي گويد. مثلا مي گويد: كه من هر ماه 100 هزارتومان اجاره مي دهم 2 ميليون هم پول پيش دادم و... دادن اطلاعات غلط باعث مي شود كه اعتماد از بين برود. مشاور معاون درآمدهاي مالياتي در پاسخ به اين سوال كه چراتنظيم سندرسمي را اجباري نمي كنيد مي گويد: قانونگذار نمي تواند مردم يك كشور را محدود كند. به طور مثال افرادبي سواد نمي توانند به اين مراكزمراجعه كنند. ما بايد سهولت برقرار كنيم تا افراد خانه هايشان را اجاره دهند. پس چرا بعضي از خانواده ها كه حتي بعضي مواقع مدت دو سال ازكشور خارج مي شوند خانه هايشان را اجاره اين؟ نمي دهند ديگر برمي گردد به خودمالك، شايد فكر مي كند مستاجرخانه اش را خراب مي كند و به همين دليل خانه اش را اجاره نمي دهد. دكتر رضوي معتقد است براي اينكه مالكين خانه هايشان را اجاره بدهند، دولت بايد در امر مالياتها فكر تازه اي بكند و ديگر اينكه مالك و مستاجر از روي صداقت، صميميت و عدالت با يكديگر رفتار كنند. به اين صورت هم دعاوي كمتري پيش مي آيد، هم عرصه برمستاجرين تنگ نمي شود و هم عرضه خانه زياد مي شود. تهيه و تنظيم - زهرا شيدوش